Ergebnisse Arbeitsgruppe Schulraum/Mehrzweckgebäude

Die Arbeitsgruppe Schulraum/Mehrzweckgebäude hat an vier Sitzungen die bisherigen Unterlagen für den Neubau 3-fach Kindergarten (Kiga) und Mehrzweckgebäude (MZG) geprüft. Im Vordergrund stand dabei die Überprüfung des benötigten Schulraums für die nächsten 10-15 Jahren, die Ablösung des Kindergartenprovisoriums, die Überprüfung des Raumbedarfs des neuen Mehrzweckgebäudes inkl. Parkplätzen sowie die Festlegung der Verfahren für die Ausschreibungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten. Nebst diesen Abklärungen wurde die Arbeitsgruppe beauftragt zu prüfen, ob die Sanierung des roten Platzes und der Gebäudehülle Brugglismatt 2 in die Projekte integriert werden können. Auch die Unterbringung der Musikschule für den Instrumentalunterricht und der Spielgruppe im neuem MZG wurden thematisiert. Die Arbeitsgruppe hatte daher ganz unterschiedliche Bedürfnisse und Projekte zu prüfen und zu diskutieren. Die Ergebnisse der Arbeitsgruppen werden nachstehend pro Gebäude/Anspruchsgruppe ausführlich erläutert:

Schulraum Brugglismatt 1 und 2

Gemäss Bericht «Schulraumplanung Zeiningen Phase 2, Lösungskonzeption» vom 09. März 2020 war ursprünglich geplant, dass ein neues Schulgebäude für 3 Kindergartenabteilungen und 1. und 2. Klasse entstehen soll. Die Arbeitsgruppe hat nun überprüft, ob die vorhandenen Räume in den Schulhäusern Brugglismatt 1 und 2 besser genutzt werden können, damit weniger resp. kein neuer Schulraum gebaut werden muss. Die Arbeitsgruppe kam zum Schluss, dass bis zu 4 zusätzliche Schulzimmer mit entsprechenden Gruppenräumen im Brugglismatt 1 und 2 untergebracht werden können.

Dadurch, dass zusätzliche Schul- und Gruppenräume gebäudeintern bereitgestellt werden können, muss nicht auf Schulraum der Nachbargemeinden ausgewichen werden. Die Gemeinden Zuzgen und Wegenstetten wurden diesbezüglich angefragt. In Zuzgen stünden zwei Schulzimmer zur Verfügung, welche jedoch nicht eingerichtet sind. Es müsste ein 6-stelliger Betrag für die Bereitstellung für den Schulunterricht investiert werden. In Wegenstetten stünden zwei Klassenzimmer inkl. Verbindungsraum und 3-4 Gruppenräume zur Verfügung. Grundsätzlich stünde somit begrenzter Schulraum in den Nachbargemeinden zur Verfügung. Nicht abgeklärt wurde mit den Nachbargemeinden, wie die Organisation der ausgelagerten Schulklassen aussehen würde. Fragen wie: «Wer trägt die Verantwortung für die Schulklasse und wo sind die Lehrpersonen angestellt» wurden nicht abgeklärt, da die Nutzung des eigenen Schulraums Vorrang hat und somit nicht relevant sind.

Mit Bericht der Machbarkeitsstudie vom 09. Juni 2021 (Phase 6) wurde ein Richtprojekt inkl. Kostenschätzung für die Umnutzung/Umbau der bestehenden Schulhäuser Brugglismatt 1 und 2 erstellt. Für den Umbau wird mit CHF 350'000.00 gerechnet.

Neuer 3-fach Kindergarten (Kiga)

Wie vorgängig erläutert, wird in den nächsten Jahren kein zusätzlicher Schulraum benötigt. Was jedoch unverzichtbar ist, ist ein neuer 3-fach Kiga. Dieser wird in den kommenden Jahren ohne Unterbruch benötigt. Das Provisorium kann am bestehenden Ort nur für eine begrenzte Zeit stehen, da die Containeranlage als provisorische Baute gilt und eine befristete Baubewilligung erhalten hat. Die Container erreichen die für definitive Bauten geltenden gesetzlichen Werte für die Wärmedämmung nicht und müssen daher wieder entfernt werden.

Die Arbeitsgruppe kam zum Schluss, dass der Kindergartenstandort bei den bestehenden Schulgebäuden Brugglismatt 1 und 2 am sinnvollsten ist. Es ist unbestritten, dass langfristig eine 3. Kindergartenabteilung benötigt wird. Es ist schulorganisatorisch jedoch nicht sinnvoll, wenn zwei Kindergartenabteilungen am jetzigen Standort im Mitteldorf untergebracht werden und ein neuer Standort im Brugglismatt erstellt würde. Ein gemeinsamer Standort ist daher klar. Die Arbeitsgruppe überprüfte auch die Integration des Kindergartens ins Mehrzweckgebäude. Aufgrund der ungenügenden Raumqualitäten (z.B. nicht überall Tageslicht) wurde von dieser Variante jedoch abgesehen. Das separate Kindergartengebäude soll daher im Gebiet Brugglismatt (Parz. 143, Grundstück entlang des Brugglismattweg) entstehen. Das Raumprogramm richtet sich nach den kantonalen Richtlinien. Geplant sind daher neben den drei Haupträumen je einen Gruppenraum, Garderoben, diverse Nebenräume (wie WC, Putz- und Materialraum, etc.) und einen gestalteten Aussenbereich. Das detaillierte Raumprogramm kann dem Bericht «Konsolidierung Bedarf» vom 29. März 2021 entnommen werden.

Mit Bericht der Machbarkeitsstudie vom 09. Juni 2021 (Phase 6) wurde das bestehende Richtprojekt für den 3-fach Kindergarten aktualisiert und die Kosten berechnet (+/- 25 %). Für den Neubau 3-fach Kindergarten wird mit Kosten von knapp CHF 3.1 Mio. gerechnet (ohne Planungskosten). Die Details der Kosten können der Präsentation vom 28. Juni 2021 entnommen werden (siehe unten) oder der Botschaft zur a.o. Gemeindeversammlung vom 25. August 2021.

Mehrzweckgebäude (MZG)

Um von anderen MZG-Projekten profitieren und um aus Fehlern lernen zu können, hat die Unterarbeitsgruppe MZG drei verschiedene Mehrzweckgebäude in umliegenden Gemeinden besucht. Die Erfolgsgeschichten aber auch der Optimierungsbedarf der besuchten Gebäude hat die Arbeitsgruppe für die Planung mitaufgenommen. Bereits im Workshop mit den Vereinen letzten Herbst wurde beschlossen, dass ein neues Gebäude im Gebiet Aennermatt entstehen soll und kein Anbau an die Turnhalle Brugglismatt in Betracht gezogen wird. Welchen Ansprüchen soll nun aber das neue Mehrzweckgebäude gerecht werden? Die neue Halle soll mit 420 m² grösser als die bisherige mit 220 m² werden. Eine Bühne darf nicht fehlen und soll von der Halle räumlich abtrennbar und als eigener Raum nutzbar sein. Im Gebäude ebenfalls untergebracht werden sollen ein Foyer, Mehrzweckraum/Sitzungszimmer, Küche, Office und Essraum, Büro Hauswartteam, Trommelraum (Musikschule), Lagerräume, Sanitäranlagen und Garderoben. Im MZG sollen zwei verschiedene Garderoben erstellt werden: einmal innenliegend für die Kultur-Nutzer*innen und einmal für die Sport-Nutzer*innen, welche von aussen zugänglich ist. Die Sportanlage Aennermatt verfügt selbst über keine Garderoben und bisher werden die Gardeoben in der Turnhalle Brugglismatt benützt. Das neue Mehrzweckgebäude soll wie bis anhin sowohl für sportliche (Soft-Sportarten) als auch für kulturelle Anlässe genutzt werden können. Ebenfalls im Raumprogramm aufgenommen wurde ein Raum für die Spielgruppe. Ob dieser Raum im MZG integriert wird oder ob die Spielgruppe zukünftig im Schulhaus Mitteldorf oder in dazu gemieteten Räumen untergebracht werden soll, wird in der nächsten Phase geprüft. Die benötigten Räume für die Musikschule unteres Fricktal wurden teilweise ebenfalls im MZG angedacht. Das Sitzungszimmer soll künftig auch für den Instrumentalunterricht benützt werden können und für die lauten Instrumente wie Schlagzeug oder Trommeln soll ein schalldichter Raum ebenfalls im MZG errichtet werden. Weitere Räume sollen im Schulhaus Mitteldorf von der Musikschule unteres Fricktal genutzt werden können. Die Räume für die Spielgruppe und die Musikschule sind noch nicht definitiv und werden im Rahmen der nächsten Phase evaluiert. Das ausführliche Raumprogramm mit Beschrieb ist ebenfalls dem Bericht «Konsolidierung Raumbedarf» vom 29. März 2021 zu entnehmen.

Im Zeitraum Mai-Juni 2021 prüfte die Arbeitsgruppe, ob der 3-fach Kindergarten, weiter benötigte Räume für die Musikschule und die Spielgruppe ins MZG integriert werden sollen/können. Die Arbeitsgruppe kam zum Schluss, dass eine Integration des Kindergartens und der Spielgruppe grundsätzlich zwar möglich ist, jedoch dadurch die Raumqualitäten ungenügend werden (z.B. kein Tageslicht). Daher hat die Arbeitsgruppe beschlossen, dass der neue 3-fach Kindergarten separat erstellt werden soll und auch die Spielgruppe nicht integriert wird. Wo die Spielgruppe zukünftig untergebracht werden soll, wird zu einem späteren Zeitpunkt beraten. Eine Ersatzlösung drängt sich nicht sofort auf und die Räumlichkeiten im Schwesternhaus können weiterhin von der Spielgruppe benützt werden.

Bei den zusätzlichen Räumlichkeiten der Musikschule kam die Arbeitsgruppe zum Schluss, dass eine Integration ins MZG sinnvoll ist. Dabei wurde Wert darauf gelegt, dass die benötigten Flächen/Räume des Musikschule mehrfach genutzt werden können und dass der Perkussionsraum schallisoliert ist.

Für den Neubau MZG wird mit Kosten von knapp CHF 7.9 Mio. gerechnet (ohne Planungskosten). Die Details der Kosten können der Präsentation vom 28. Juni 2021 entnommen werden (siehe unten) oder der Botschaft zur a.o. Gemeindeversammlung vom 25. August 2021.

Schulhaus Mitteldorf

Sollte dem Neubau des 3-fach Kiga’s zugestimmt werden, wäre im Schulhaus Mitteldorf nur noch die Bibliothek untergebracht. Die zukünftige Nutzung muss noch diskutiert werden.

Roter Platz/Gebäudehüllensanierung

Ein Spielfeld des roten Platzes der Sportanlage Aennermatt muss in den nächsten Jahren ersetzt werden, da der Belag abgenützt ist. Die Arbeitsgruppe hat daher diskutiert, ob der rote Platz einfach durch einen neuen roten Platz-Belag oder durch einen Allwetterplatz-Belag (Kunstrasen) ersetzt werden soll. Der Vorteil des Allwetterplatzes ist es, dass dieser auch im Winter z.B. für das Fussballtraining benützt werden kann. Der jetzige rote Platz ist für Trainings bei nassem Wetter zu rutschig und dadurch bei Nässe und im Winter nicht nutzbar. Die Arbeitsgruppe hat sich daher klar für einen Allwetterplatz ausgesprochen. Der Ersatz des Platzes weist jedoch keine Berührungspunkte mit den Neubauten MZG und 3-fach Kiga auf. Das Projekt soll daher separat weiterverfolgt werden.

Ebenfalls Thema war die Gebäudehüllensanierung (Dach und Fassade) des Brugglismatt 2. Diese muss ebenfalls in den nächsten 5-6 Jahren saniert werden. Da auch dieses Projekt unabhängig und für sich realisiert werden kann und keine Berührungspunkte mit den Neubauten aufweist, wird das Projekt ebenfalls separat weiterverfolgt und nicht in die Projekte integriert.

Verfahren Ausschreibung

Nachdem die Arbeitsgruppe die einzelnen Projekte definiert hatte (Neubau 3-fach Kindergarten und Mehrzweckgebäude, Umbau/Sanierung Schulraum, Teil des roten Platzes und Gebäudehüllensanierung), stellte sich die Frage nach dem Ausschreibungsverfahren. Das öffentliche Beschaffungswesen unterscheidet zwischen drei verschiedenen Stufen für die Vergabe von Aufträgen. Gemäss dem kantonalen Submissionsdekret müssen Dienstleistungen ab CHF 250'000.00 (Planung) resp. Aufträge im Bauhauptgewerbe (Realisierung) ab CHF 500'000 öffentlich ausgeschrieben werden (offen oder selektiv), Dienstleistungen ab CHF 150'000.00 resp. Aufträge im Bauhauptgewerbe ab CHF 300'000 können im Einladungsverfahren (mind. drei Anbietern) vergeben und alle anderen Aufträge können frei vergeben werden. Nicht alle vorerwähnten Projekte erreichen voraussichtlich den Schwellenwert für eine öffentliche Ausschreibung. Die Arbeitsgruppe hat daher pro Projekt eine Verfahrensart festgelegt.

Neubau 3-fach Kindergarten

Der Neubau 3-fach Kiga muss öffentlich ausgeschrieben werden. Bei der öffentlichen Ausschreibung kann noch gewählt werden, ob die Ausschreibung offen oder selektiv erfolgt – also ob jeder ein Projekt einreichen kann oder ob unter den Bewerbern eine beschränkte Anzahl von Teams ausgesucht wird. Da das Raumprogramm und die Ansprüche sehr klar formuliert und kantonale Richtlinien vorhanden sind, soll der Neubau in Form eines selektiven Wettbewerbs mit Präqualifikation ausgeschrieben werden. Ausgesuchte Teams haben so die Möglichkeit, ein Projekt einzugeben. Zwischenbesprechungen sind nicht möglich. Anschliessend wird ein Siegerprojekt aufgrund von vorher festgelegten Parametern ernannt und das Siegerteam von der Gemeinde für die weitere Planung beauftragt.

Neubau Mehrzweckgebäude

Der Neubau MZG muss öffentlich ausgeschrieben werden. Da das Raumprogramm und die Ansprüche zwar formuliert sind, jedoch die Ausgestaltung sehr offen sein kann, soll der Neubau in Form eines Studienauftrags im Dialog mit Präqualifikation ausgeschrieben werden. Ausgesuchte Teams haben so die Möglichkeit, ein Projekt einzugeben. Eine Zwischenbesprechung mit dem Begleitgremium sowie Echoraum mit Vertreter*innen aller Vereine und weiteren Interessentenvertreter*innen sollen den Austausch während des Verfahrens ermöglichen. Anschliessend wird ein Siegerprojekt aufgrund von vorher festgelegten Parametern ernannt und das Siegerteam von der Gemeinde für die weitere Planung beauftragt.

Umnutzung Schulhaus Brugglismatt 1 und 2, Sanierung Gebäudehülle und roter Platz

Die Umnutzung/Umbau der Schulhäuser Brugglismatt 1 und 2, Sanierung der Gebäudehülle Brugglismatt 2 und Teil des roten Platzes sind als einzelne Projekte zu betrachten und erreichen die Schwellenwerte gemäss Submissionsdekret (wahrscheinlich) nicht. Die Projekte sind entsprechend einzeln zu budgetieren und zu realisieren (Planung und Realisierung).

Trennung der Projekte

Das Projekt MZG und 3-fach Kiga wurden verfahrenstechnisch getrennt. Das heisst jedoch nicht, dass ein Projekt zurückgestellt werden soll. Beide Projekte sollen planerisch parallel weiterverfolgt werden. Die Ausführungen der beiden Projekte erfolgt aufgrund der unterschiedlichen Dauer der Verfahren (Studienauftrag vs. Wettbewerb) jedoch versetzt. Planungs- und Baukredite werden für beide Projekte gleichzeitig diskutiert und zur Genehmigung unterbreitet.

Infoveranstaltung vom 28.06.2021

An der Infoveranstaltung vom 28.06.2021 wurden die Resultate der ARbeitsgruppen sowie die Richtprojekte der Öffentlichkeit vorgestellt. Die Präsentation sowie den Bericht zur Machbarkeitsstudie SRP-MZG (Phase 6) kann unten stehend heruntergeladen werden. Leider funktionierte die Liveübertragung und Aufzeichnung nicht wie geplant. Der Mitschnitt kann hier angesehen werden (inkl. Diskussion am Schluss). Fragen können an gemeindeschreiber@zeiningen.ch gerichtet oder als Kommentar (Youtube) gestellt werden.

Finanzen

Mit den beiden neuen Gebäuden stehen hohe Investitionskosten an. Der Gemeinderat hat daher den Finanz- und Investitionsplan (Basis Rechnung 2020, Budget 2021) mit den geplanten Investitionen aktualisiert. Für die Realisierung der beiden Projekte wird mit folgenden Kosten gerechnet (Planung und Realisierung, inkl. MWST und Reserven, Kostengenauigkeit von +/- 25 %):

Des Weiteren sind im Finanz- und Investitionsplan Kosten für Strassenunterhalt, Ersatz von Fahrzeugen, Liegenschaftsunterhalt und die Sanierung des Fussballplatzes inkl. Parkplätzen berücksichtigt. Die Pro-Kopf-Verschuldung beträgt zurzeit CHF 181 (Stand Rechnung 2020) und wird sich bis ins Jahr 2025 auf ca. CHF 4'000 (mit Verkauf) resp. auf CHF 4'800 (mit Baurecht) erhöhen. Die Verschuldung reduziert sich anschliessend jedoch wieder. Beim Verkauf der gemeindeeigenen Parzellen im Mitteldorf (Mehrzweckhalle, Spielplatz und Parkplatz, ohne Schulhaus) reduziert sich die Pro-Kopf-Verschuldung bis 2031 auf ca. CHF 1'900. Dabei wird von einem Verkaufspreis von rund CHF 3.0 Mio. ausgegangen. Bei einer Abgabe der Parzellen im Baurecht reduziert sich die Pro-Kopf-Verschuldung langsamer und beträgt im Jahr 2031 noch CHF 2'400. Bei dieser Variante würde jedoch über mind. 30 Jahren (verlängerbar bis max. 100 Jahre) ein jährlicher Baurechtszins von 3 % des Landwertes resp. ca. CHF 100'000 pro Jahr eingehen und so die Verschuldung langfristig positiv beeinflussen.

Haltung Gemeinderat

Die ressortverantwortlichen des Gemeinderates waren bei allen Sitzungen der Arbeitsgruppe dabei und haben die vorliegenden Grundlagen mit erarbeitet. Im Rahmen der Gemeinderats-Klausur Ende März 2021 wurde der Bericht der Konsolidierung und die erstellten Raumprogramme detailliert besprochen. Auch die Finanzierung und Tragbarkeit wurde ausführlich diskutiert. Welche Auswirkungen die getroffenen Massnahmen der Eindämmung der COVID-19-Pandemie auf die Steuererträge haben, ist schwierig abschätzbar. Der Gemeinderat geht trotz unsicherer Steuerertragsprognosen jedoch davon aus, dass die Steuerausfälle nicht so hoch sind, dass die Projekte nicht mehr tragbar werden. Zudem besteht ein gewisser Spielraum bei anderen Investitionen (z.B. Strassen- und Gebäudeunterhaltsprojekten), welche allenfalls auch auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden können.

Der Gemeinderat ist überzeugt, mit den beiden vorliegenden Projekten für einen 3-fach Kiga und einem neuen Mehrzweckgebäude nachhaltige und zukunftsorientierte Projekte vorliegen zu haben. Nicht zu investieren steht für ihn ausser Frage denn: das Kindergartenprovisorium kann nur beschränkt im Mitteldorf stehen bleiben und die bestehende Mehrzweckhalle Mitteldorf kann nicht im heutigen Zustand belassen werden.

Terminplan

Der Terminplan ist knapp berechnet und es sind keine Puffer für Unvorhergesehenes wie z.B. Einsprachen berücksichtigt. Es handelt sich also um einen Optimum-Plan, welcher auch angestrebt wird. Die wichtigsten nächsten Meilensteine (für die Projekte MZG und 3-fach Kiga):

Schlusswort

Die Gemeinde Zeiningen steht vor planerischen Herausforderungen und die Weichen für einen zukünftig attraktiven Wohnraum müssen heute gestellt werden. Wächst die Bevölkerung sind Investitionen unumgänglich. Man soll nicht in wenigen Jahren feststellen müssen, dass der Moment zu investieren verpasst wurde und auf teure Zwischenlösungen im Bereich Schule/Kiga zurückgegriffen werden muss oder kein Ort für kulturelle Veranstaltungen mehr vorhanden ist. Mit den beiden Projekten kann der benötigte Schulraum sichergestellt und ein attraktiver Ort für kulturelle Veranstaltungen geschaffen werden. Die Projekte sind voneinander abhängig, da ohne Realisierung des Mehrzweckgebäudes in den Schulhäusern Brugglismatt 1 und 2 nicht alle benötigten Räume umgenutzt/-gebaut werden können. Für den Gemeinderat Zeiningen ist es daher klar, dass beide Projekte ihre Legitimität haben und erstellt werden sollen. Das letzte Wort wird jedoch die Stimmbevölkerung Zeiningen erst beim Planungskredit und - bei dessen Genehmigung - anschliessend beim Baukredit haben.